Mudanças na Legislação do ITBI
A recente modificação introduzida pela Lei Complementar (LC) nº 227/2026 no artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN) traz à tona uma antiga questão envolvendo o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A principal dúvida é: qual valor deve ser considerado quando o valor informando pelo contribuinte diverge do determinado pela administração municipal?
O Impacto da LC 227/2026
Historicamente, o Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) servia como um guia para decidir essa questão. O tribunal ressaltou que a base de cálculo do ITBI deveria ser o valor de mercado do imóvel, sem obrigatoriedade de vinculação ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Além disso, o valor autodeclarado pelo contribuinte era considerado presuntivamente compatível com o mercado, afastando a possibilidade de imposição de um valor arbitrário pela prefeitura.
A nova redação do artigo 38 do CTN, embora não revogue essas diretrizes, estabelece fundamentos mais sólidos para que os municípios possam calcular o valor venal dos imóveis, desde que sigam critérios objetivos e processos transparentes.
Como a Nova Redação Afeta os Contribuintes
Com a nova regulação, o § 1º do artigo 38 define que o valor venal é aquele sob o qual o bem seria transacionado à vista, considerando as condições normais de mercado. O § 2º menciona que essa avaliação pode ser baseada em elementos como preço de imóveis similares, dados cartoriais e informações de instituições financeiras, além de considerar localização e características específicas do imóvel.
O § 3º acrescenta que os critérios aplicados devem ser divulgados, permitindo que o contribuinte conteste a avaliação por meio de uma verificação que considera a possibilidade de impugnação. Finalmente, o § 4º reforça a importância do compartilhamento de informações entre cartórios e serviços de registro.
Critérios Objetivos para Avaliação do ITBI
A nova legislação demanda que a apreciação do valor venal considere elementos técnicos e de mercado, exigindo que a estimativa não seja feita de forma arbitrária. Os municípios devem adotar critérios claros e divulgá-los de maneira acessível, além de permitir que o contribuinte tenha a chance de contestar a avaliação com informações concretas.
Importância da Transparência na Avaliação Fiscal
Um dos avanços mais significativos da nova norma é o requisito de transparência. Os municípios precisam construir um processo avaliativo que seja facilmente auditável. Isso significa que o contribuinte deve ter acesso às informações utilizadas para determinar o valor venal e a metodologia aplicada, contribuindo para que haja maior conformidade e evitando litígios desnecessários.
Desafios para os Municípios na Implementação das Mudanças
A LC 227/2026 traz um novo paradigma que requer que os municípios revisem suas legislações sobre o ITBI. A mera troca de termos, substituindo “valor de referência” por “estimativa técnica”, não é suficiente. É imperativo que as prefeituras adaptem seus Códigos Tributários Municipais e seus processos administrativos para atender as novas exigências legislativas.
Condicionantes para a Estimativa do Valor Venal
As mudanças não apenas fortalecem as bases normativas, mas também impõem diretrizes que devem ser rigorosamente seguidas. Isso envolve estruturar claramente como a estimativa do valor venal será realizada, incluindo os critérios, a metodologia de divulgação e a maneira da contestação pelo contribuinte. Ignorar esses pontos pode levar a recorrências nas controvérsias judiciais que já foram enfrentadas anteriormente.
O Papel do Contribuinte na Impugnação
O novo arcabouço normativo coloca uma responsabilidade significativa sobre os ombros dos contribuintes. É essencial que eles documentem de forma precisa o preço efetivamente praticado nas transações imobiliárias, principalmente quando houver divergências em relação ao valor médio do mercado. Essa documentação torna-se vital para que possam contestar uma avaliação precária realizada pela municipalidade.
Diferenças entre Valor de Referência e Estimativa Técnica
A comunicação entre os termos “valor de referência” e “estimativa técnica” pode parecer sutil, mas na prática, implica em mudanças significativas na abordagem de avaliação do valor venal. A nova lei propõe uma metodologia que deve ser apoiada por dados verificáveis e análises técnicas, em vez de aplicar um valor arbitrário sem justificativas adequadas.
Perspectivas Futuras para a Legislação Municipal
A LC 227/2026 significa uma mudança fundamental na maneira como o ITBI será tratado nos municípios brasileiros. Os que não adaptarem suas normativas a essas novas exigências provavelmente enfrentarão sérios desafios jurídicos. A nova legislação não apenas visa melhorar a qualidade das avaliações, mas também busca maior legitimidade nas exigências tributárias frente aos contribuintes. Portanto, a adaptação à nova realidade legislativa é uma questão de urgência que deve ser abordada com seriedade, a fim de evitar litígios prolongados e recuperação de receitas tributárias de maneira justa.
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